购房按揭贷款利息的计算方式揭秘

上海购房商业贷款利率与还款额详细计算指南

房贷还款方式主要分为两种：等额本息与等额本金。

1. 等额本息还款法

其特点是：每月还款额固定，便于借款人规划家庭开支，适合收入稳定的家庭。

2. 等额本金还款法

本金平均分摊，利息按余额逐日计算，每月还款额逐渐减少，适合初期还款能力较强或希望减少利息支出的人。

两种还款方式的计算方法如下：

假设一套100平方米的房子，单价10000元，首付三成，贷款20年，总价100万元，首付30万元，贷款70万元，按揭利率6.13%计算：

1. 等额本息还款法

每月还款额=(贷款本金月利率(1+月利率)^还款月数)[(1+月利率)^还款月数-1]

月利率=年利率12

每月还款额=700000(6.13%12)(1+6.13%12)^240[(1+6.13%12)^240-1]=5067.7元

总利息=月还款额贷款月数-本金=5067.7240-700000=516248元

2. 等额本金还款法

首月还款额=(贷款本金还款月数)(贷款本金-已归还本金累计额)月利率

每月递减额=贷款本金还款月数月利率

总利息=[(贷款本金还款月数月利率)贷款本金还款月数(1+月利率)]2还款月数-贷款本金

首月还款额=700000240(700000-0)(6.13%12)=6492.5元

每月递减额=700000240(6.13%12)=14.9元

总利息约430850元

若计算复杂，可使用房产网房贷计算器简化过程。

节省贷款利息的小技巧：

1. 优先选择公积金贷款

2. 选择等额本金还款方式

3. 缩短贷款年限

4. 选择房贷利率较低的银行

上海购房政策及首付比例解析：

1. 首套房首付比例不低于35%

2. 二套房首付比例不低于50%或70%

3. 三套房及以上限购

上海购房首付比例具体规定：

1. 首套房面积90平米以下首付20%

2. 二套房首付60%

3. 三套房不予贷款

4. 其他情况首付30%