房地产抵押价值计算公式为：(市场价值-税负-贷款利率-违约罚金-损害赔偿-抵押物处置成本-应收出让金)乘以风险调整系数。该系数取决于抵押期间市场波动风险、抵押物处置难度、抵押物的折旧情况（涵盖物质、功能及经济折旧）以及其他潜在灾害，其值应秉持谨慎原则确定。

对房地产抵押物进行客观、公正评估，有助于规避和减少抵押贷款风险，确保资金在房地产市场中的顺畅、有序、安全流转。科学设定房地产抵押价值，需综合以下四个维度：

如何精准评估房地产抵押价值与定价策略

首先，抵押价值应预测贷款到期时的变现价格，充分考量贷款期间市场风险对抵押资产的影响。

其次，影响房地产价值的因素既包括宏观经济状况、房地产政策、城市规划等宏观层面，也涉及地理位置、使用质、预期收益、建筑质量等微观层面。分析这些因素时，应坚持保守原则。例如，在住宅区附近建设工厂或其他不适宜居住设施，将降低抵押房地产的潜在价值。

再次，金融机构在贷款到期未能回收资金时，会迅速通过强制拍卖或出售抵押房地产以变现。但抵押物的实际成交价通常低于市场价，原因包括：拍卖缺乏议价空间，且房地产价值高，令部分潜在买家因担心风险而放弃购买；我国法律规定，土地使用者需在建设后连同土地一起抵押，若买家欲更改用途，则涉及土地用途变更和补交出让金，限制了买家范围，降低了需求量，进而影响价格；此外，房地产分割抵押后的变现能力也较弱，如一宗土地上的建筑及土地分割抵押给多个银行，分割处理会相互制约，影响变现；最后，用途差异也会影响变现能力，商业和居住用途房地产在拍卖时更易接近市场价。

最后，房地产抵押价值的评估还需考虑抵押物的市场流动、潜在买家的多样以及房地产分割抵押对变现能力的影响。