全面解析：三万字实操手册，房地产投资基金运作深度详解

求一念放下 得万般自在

房地产投资基金，作为专注于房地产领域的私募股权投资基金，在2008至2018年房地产行业的黄金十年中，经历了辉煌的发展。这一时期，私募房地产基金一度成为私募基金行业的重要业务板块。回顾房地产投资基金的投资项目，可以发现，除了少数有房地产背景的基金管理机构以个案形式开展股权投资外，大部分私募房地产基金均采用较为“短平快”的借贷业务模式，即多于项目投资、少见组合投资，多于债权投资、少见股权投资，多于短期投资、少于长期投资。随着房地产行业黄金十年的逐步落幕，房地产投资基金也将经历一个浪里淘沙的过程。梳理房地产行业发展趋势，分析房地产企业投融资渠道，厘清房地产投资基金的基本运作模式、管理方案和退出路径，成为当前亟待解决的问题。

一、房地产行业投融资政策分析

房地产行业投融资政策大致可分为传统信贷阶段、股债结合阶段、非标兴起阶段、定增和公司债盛行阶段、境外融资井喷阶段和融资政策全面收紧等六大阶段。

（一）传统信贷阶段

为防止房企“空手套白狼”，监管禁止以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款，申请开发贷款的房企要求自有资金不低于开发项目总投资的30%且四证齐全，并禁止商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款。

（二）股+债阶段

该阶段是房地产企业的第一轮股权融资热潮，适值股市处于牛市，房地产行业快速发展，较高的行业景气度和较好的股票市场行业推动房地产企业通过IPO和定增获得低成本资金。2006年，房地产IPO企业数量为3家，募集金额为60亿元，创历史新高。

（三）非标兴起阶段

2010年，为遏制房价过快上涨，国务出台《国十一条》，此外，证监会要求房地产企业在IPO或定增时出具国土资源部意见，相当于叫停了股权融资。股权融资渠道受限背景下，房地产企业转向非标渠道获取资金。非标债务融资工具包括：信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、应收账款等。按渠道划分，银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金公司进行标的投资。非标的资产投资可以同时满足企业融资和金融机构投资的需求，且具有规避监管、流程快、结构灵活等优点。2013年，全年新增社会融资规模中，非标占比达到30%，其底层资产大多对接基建和房地产。

（四）定增及公司债兴盛阶段

2014年，随着经济增长，房地产再融资放开，加上A股迎来牛市，上市企业通过发行定增获取融资规模陡增。此外，2015年证监会发行《公司债发行与交易管理办法》，公司债发行主体范围扩大，债券融资市场对房地产企业开放。房地产企业发债的主要渠道为：短期融资券、中期票据、企业债和公司债等。2016年，房地产企业债券发行数量为977只，同比增长121.5%;发行规模为10563亿元，同比增长72.4%。

（五）海外并购兴起阶段

2015年9月，发改委发布了《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记管理改革的通知》，放松了企业境外发债的条件。2016年10月，沪、深交易所发布《关于房地产公司债券的分类监管方案》，规定公司债募集资金不得用于购置土地。在国内融资渠道逐步收紧背景下，房企境外发债的积极显著提升。

（六）再融资业务全面收紧阶段

2019年6月份开始，地产行业再融资业务几乎全面收紧，无论是信贷、境外债还是非标融资等。2019年7月6日，中国银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示；2019年7月10日，中国银保监会针对部分房地产贷款较多，增速较快的银行进行窗口指导，要求控制房地产贷款额度；2020年2月21日，央行召开2020年金融市场工作会议，要求保持房地产金融政策的连续、一致和稳定，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。2020年11月25日，多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导，要求严格压降融资类信托业务规模，按照年初规划，2020年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务，意味着房企融资将会进一步收紧。

二、房地产企业开发业务流程及各阶段融资分析

房企的一般项目开发销售流程，概括为土地获取、开发建设、销售（预售）三个阶段。

（一）土地获取阶段

1、获取土地阶段的业务流程

2、获取土地阶段会计核算

根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为：

一

土地用于建造对外出售的房屋建筑物

土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本

竞拍前支付保证金

借：其他应收款——竞拍保证金

贷：银行存款

竞拍成功后支付剩余出让金（保证金用来抵缴出让金）

借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费—土地出让金

贷：银行存款

其他应收款—竞拍保证金

缴纳契税和印花税

借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费—契税税金及附加

贷：银行存款

二

土地用于赚取租金或资本增值

土地使用权的取得成本直接计入无形资产账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，所缴纳的契税计入无形资产账户

支付土地出让金

借：无形资产——土地使用权

贷：银行存款

缴纳契税和印花税（印花税在缴纳时计入管理费用）

借：无形资产——土地使用权

管理费用

贷：银行存款

土地使用权每年摊销额

借：管理费用

贷：累计摊销

3、获取土地阶段税务处理

契税

由地方根据本地实际情况确定（3~5%）

在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义务，需在之后10 日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款

不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成本科目”，为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”科目。

印花税

税额为土地出让金额的0.5‰

在签订土地出让合同时发生，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。

（二）开发建设阶段

房地产开发建设过程可以细分为四个阶段：分别为项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。

1、开发建设阶段业务流程

2、开发建设阶段的会计核算

房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三种承包方式，即包工包料方式、包工不包料（甲供材）方式、发包方控料（甲控材）方式。

一

包工包料、发包方控料

开发项目竣工时，房地产企业按照合同预定的工程价款扣除质保金后的余额结算工程款，并收到建筑施工企业全额开具的建筑安装。施工方购买材料，工程价款金额中包含了材料价款，房地产开发企业可以根据施工方开具的确认成本。

借：开发成本—基础设施费—建筑安装工程费—土建工程费—安装工程费

贷：银行存款/应付账款等

二

包工不包料

一般而言，材料占商品房建造成本的30%-40%

在购入材料和设备时：

借：工程物资—主体结构材料—设备

贷：银行存款/应付账款

将材料提供给建筑公司时：

借：开发成本—建筑安装工程—土建工程费—安装工程费

贷：工程物资—主体结构材料—设备

收到建筑公司时：

借：开发成本——基础设施费—建筑安装工程费—土建工程费—安装工程费

贷：银行存款/应付账款等

3、开发建设阶段的税务处理

一

城镇土地使用税

地方根据地方人口规模和经济条件决定，以纳税人实际占用的土地面积作为计税依据，依照规定税额计算征收（0.6-30元/平方米/年）

通过“招拍挂”方式取得的建设用地，纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳

企业缴纳的土地使用税计入管理费用

二

印花税

在开发建设阶段，涉及各种施工及承包合同的签订，应当按规定缴纳印花税

（三）销售（预售）阶段

1、房地产企业商品房销售/预售流程

（1）前提条件

根据《城市房地产管理法》的相关固定，对于商品房期房预售和商品房现房销售，都做了相应的规定和要求，具体如下所示：

类型

要求

商品房期房预售

一是要交付全部土地使用出让金，取得土地使用权；

二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；

三是按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

四是取得《商品房预售许可证》（在满足前三个条件后凭相关证明办理）。

商品房现房销售

一是具有企业法人营业制造和房地产开发企业资质；

二是取得土地使用权或者使用土地的批准文件；

三是持有建设工程规划许可证和施工许可证；

四是符合工程质量标准，已通过竣工验收；

五是拆迁安置已经落实；

六是供水、电、热、燃气、通讯等配套施舍具备交付使用条件；

七是物业管理方案已经落实。

（2）具体流程

2、房地产企业商品房的销售/预售

房地产销售（预售）阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。

一

诚意金

在签订商品房认购协议书之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。商品房认购协议书要在房地产企业取得预售许可证之后才能与客户签订，因此诚意金是在预售之前收取的款项，约束很低，购房者可随时收回此款项。因此不做收账处理

收取诚意金时：

借：银行存款

贷：其他应付款——诚意金

正式开盘后与客户签订了商品房认购协议书：

借：其他应付款——诚意金

贷：预收账款——销售定金

开盘后客户不签订商品房认购协议书：

借：预收账款——销售定金

贷：营业外收入

二

定金

在签订商品房销售（预售）合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还已经交付的定金。定金应视同收取收房款，在预收账款科目核算

收取销售定金时：

借：银行存款

贷：预收账款——销售定金

签订商品房预售合同时：

借：预收账款——销售定金

贷：预售账款——销售款

客户违反认购协议规定，未能签订预售合同时：

借：预收账款——销售定金

贷：营业外收入

三

按揭贷款保证金

银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从按揭保证金账户中扣划相关款项

承购人支付首付款

借：银行存款

贷：预收账款

商品房按揭贷款到账

借：银行存款

其他货币资金——按揭保证金户

贷：预收账款

客户违约，银行从保证金账户扣款

借：其他应收款—XX

贷：其他货币资金—按揭保证金户

承购人补缴还款项

借：其他货币资金—按揭保证金户

贷：其他应收款—XX

按揭保证金解冻

借：银行存款

贷：其他货币资金——按揭保证金户

四

预售房款

房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款（实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款）

销售定金转入时：

借：预收账款——销售定金

贷：预售账款——销售房款

收取预收款时：

借：银行存款

贷：预收账款——销售房款

对于房地产企业，商品房销售满足下列条件则应确认收入：一是工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件。二是已通知购房业主接收房屋，并且将结算账单提交业主也取得其认可。

确认销售收入时：

借：预收账款

贷：主营业务收入

五

销售成本核算

房地产开发企业根据收入确认原则确认实现销售收入和销售面积时，应同时结转相应的开发产品销售成本。开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，编制“开发产品成本明细表”，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，“开发产品成本明细表”作为开发产品成本结转的依据，附在凭证后面

商品房竣工交付时：

借：开发产品

贷：开发成本

开发商品销售时：

借：主营业务成本

贷：开发产品

（四）房地产企业融资渠道

经过多年发展，中国房地产已经形成了近50细项的融资体系。包括了银行贷款、非标融资、股权融资(IPO、增发等)、债权融资(公司债、企业