房产交易税务全解析：新建与二手房交易的税费明细及优惠政策一览

房产交易税费，包括新建商品住宅和二手房，究竟涉及哪些税费、具体数额如何、由谁承担？同时，是否享有免税或退税优惠？以下为您一一道来。

宁波房产交易税费解读：契税、增值税、个税政策全解析

一、房产交易三大税费解析

房产交易主要涉及三种主要税费：契税、及附加（含城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加）、个人所得税。具体如下：

- 契税：购买新建或二手住宅均需缴纳，由购房者承担；

- 及附加、个人所得税：仅限于二手住宅交易，理论上由卖家支付，但实际中常由买家承担，具体看双方协商。

以下为税费缴纳标准一览表：

针对表中税费依据的判定，以下作进一步说明：

1. 契税判定标准

“首套房”的认定与商业按揭贷款有所不同，应以购房所在地的房地产主管部门出具的书面查询结果为准。

2. 及附加判定

购房时间以产权证和契税完税证明的时间为准，两者不一致时，以较早时间为准。

3. 个人所得税缴纳方式

取决于卖家是否提供完整准确的房屋原值凭证，如提供，按实际收入减去原值和相关费用后20%征收；如无法提供，按转让收入的1%核定征收。

个人所得税“满5唯一”免征政策，适用于购房时间超过5年且为家庭唯一住房的情况。

二、“换房退个税”政策解读

对于不符合“满5唯一”免征条件的卖家，2025年底前，卖掉旧房一年内新购住房可申请退还已缴纳的1%个人所得税。

具体退税条件、流程及所需材料如下：

1. 退税金额计算

新购住房金额≥现住房转让金额，退税金额等于已缴个税；反之，按比例退还。

2. 申请条件

出售和重新购买的住房应在同一城市范围内，且与新购住房有直接相关。

3. 办理流程

包括提出申请、申请表预填、确认提交、审核通过等步骤。

4. 所需材料

包括个人所得税退税申请表、身份、房屋交易合同等。

三、“先卖后买”与“先买后卖”政策矛盾解决方案

“换房退个税”政策要求先卖后买，而解除限售政策要求先买后卖。为解决这一矛盾，买新建商品住房时，可先解除限售再完成新房网签备案；买二手房时，可在完成新房网签备案后解除旧房限售，再办理新房产权证。通过合理利用时间差，可实现既解除限售又享受退税优惠。