购房乃人生重要决策，购置第二套房产时，贷款政策或许与首套房有所不同，这让许多人心生疑惑：究竟二套房是以房产认定还是以贷款记录为准？今天，让我们揭开这个谜团。

在商业个人住房贷款中，判定居民家庭住房套数的标准，是基于拟购房家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下实际拥有的成套住房数量。近期，二套房贷的认定标准经历了一次“微调”，部分国有大行在认定二套房贷时，从原先的“既要认房也要认贷”放宽至“认房可不认贷”，旨在让那些打算换购自住房的客户在申请贷款时更为顺畅。

央行和银监会联合发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提到，对于拥有一套住房且已还清购房贷款的家庭，在再次申请贷款购房时，金融机构将执行首套房政策。最新的首套房认定标准如下：

最新二套房贷与首套房认定标准详解

- 如果曾贷款购买一套房，且商业贷款已结清，再次贷款购房，仍算作首套。

- 如果曾贷款购买一套房，后来卖出，虽然房屋登记系统查不到房产，但银行征信系统有贷款记录，再次贷款购房，也算作首套。

- 如果全款购买一套房，之后贷款购房，同样算作首套。

- 如果全款购买一套房，之后卖出，房屋登记系统查不到房产，再次贷款购房，也算作首套。

- 如果个人名下有两套房的商业贷款记录都已还清，并且已出售，同时能提供两套住房出售的证明，再次贷款时，算作首套。

- 如果个人名下有一套房的商业贷款已还清，另一套是贷款已出售，且能提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房，算作首套。

对于夫妻双方，如果一方婚前使用商业贷款购房，另一方婚前使用公积金贷款购房，婚后若想以夫妻名义共同贷款，只要贷款已还清，金融机构可以根据借款人的偿付能力和信用状况等因素，灵活确定贷款利率和首付比例。同理，如果一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后申请贷款购房，也算作首套。