深度解读：房贷妙招省出豪车，专家教你严守理财底线

央行大招连发——降息、降准、降首付！

9月24日，央行突然释放多个积极信号——

据多家机构预测，此次调整将影响约1.5亿人。若以商业贷款100万元、贷款期限30年计算，存量房业主每月可节省约300元利息，总计能节省超过10万元，相当于一辆汽车的价格。

在央行降息降准、美联储降息等多重利好的叠加下，房地产市场将迎来哪些变化？现在是购房的好时机吗？政策是否已经达到极限？

针对市场热点问题，凤凰网房产联合风财讯举办线上直播，邀请原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏，中国企业资本联盟副理事长柏文喜，亿翰智库研究中心总经理于小雨等专家，从不同角度进行深入解读。

何时政策能够落实？

“金九银十”是否还在？

孟晓苏表示，此次调整存量房贷利率，是对住房抵押贷款合理的回归，也是对过去错误政策的修正。预计将为民众减少1900亿元年利息，让民众能够喘口气，将资金用于消费、旅游等方面，这是真正的惠民政策。因此，为央行政策点赞！

然而，“金九银十”并非一片乐观，房地产市场不可能从重症监护室直接跳到夜总会。

过去的政策缓慢出台、已出台政策的落实、地方政策的干扰、房价预期的不稳定、一线城市限购未完全取消、保障房建设缓慢等问题依然存在。因此，政策尚未完全到位，对房地产市场的复苏不宜过于乐观，市场可能持续低迷两年甚至更长时间，部分城市房价可能持续下跌。

尽管如此，相信政策的累积将带来质的飞跃，积少成多。未来，存款和贷款利率都有可能继续下行，惠及民众的政策将越来越多。

柏文喜认为，从市场反应来看，今年的“金九”几乎感受不到。此时出台政策，有助于推动“金九银十”的回归，对房地产市场至关重要，同时也有助于推动宏观经济的复苏。预计在国庆节前政策将逐步落地，期待“银十”的到来。

于小雨分析，央行提到的降息可能是在LPR基础上进行基点调整，这大约需要一个月时间，具体取决于各城市、银行的具体执行细则。

提前还贷、断贷现象会缓解吗？

目前市场上断贷、法拍房增加的现象，根本原因在于保障房供应不足，迫使民众进入新房市场；二是房地产市场调控导致市场低迷、相关产业和居民收入受到影响。

孟晓苏提出四点解决方案：贷款延期、暂停利息两年、收购法拍房、银行租赁公司介入。“房子是民众的底线，我们要充分利用中央政策，同时呼吁新政策稳定市场预期，不要让民众感到压力过大。”

于小雨认为，提前还贷的关键在于购房者收入是否稳定，能否覆盖每月房贷支出。如果收入稳定，可以适当保留房贷，不急于提前还款。这部分资金可以寻找更好的投资渠道。但如果收入不稳定，有闲钱的话，提前还款更为合适。

公积金利率会同步下降吗？

孟晓苏、于小雨等专家均认为，公积金利率也应下调。

过去公积金与商业贷款利率差距较大，具有明显优势。但随着商业贷款利率下调，这一差距正在缩小。未来，公积金调整的频率或速度可能不如商业贷款，但在当前环境下，商业贷款的调整将推动公积金的调整。

现在是购房的好时机吗？

购买商品房还是等待保障房？

购房决策主要取决于三个预期：房价、收入和交房情况，利率的影响相对较小。目前通过监管，交房风险已经降低；房价经过三年调整，呈现走弱趋势，但政策不断出台利好，房价下跌空间实际上在缩小。

于小雨建议，现在可以关注市场，多看房才能了解自己的喜好。房价变动不再像过去那样剧烈，从居住体验来看，商品房在绿化、配套、户型设计、智能化等方面优于保障房。目前房价已经调整到相对较低的位置，如果具备购房实力，商品房的优势更大。

如何选择房产？于小雨提供了一个实际思路，选择核心城市、核心区域，同时考虑房屋租金回报率，以数据为依据进行决策。

柏文喜认为，对于刚需求和改善型购房者，现在是一个较好的购房时机。因为经过两年的调整，房价已经下跌不少，行业竞争激烈、管理规范、交房风险较小、房屋质量和小区环境也有所改善。但对于投资者，建议等待市场复苏，目前房地产市场尚未触底，未来走势存在较大不确定，可以持币观望。

孟晓苏则认为，收入不高的新市民和新家庭不必急于购买商品房，而应呼吁增加保障房供应。从卖家角度来看，孟晓苏同样认为现在不是卖房的好时机。“在市场下滑时，卖房的羊群效应会加剧市场恐慌，加大市场压力，房价更难稳定。如果不是急于，不建议此时卖房。”

未来，多套房的利率会与首套房拉平吗？

柏文喜认为，目前各地政策倾向于取消多套房与首套房在首付比例、利率等方面的差异，国家整体基调是鼓励改善住房需求。因此，首套房和二套房除了首付比例可能一致外，贷款利率也将趋于一致，不再区分首套房和二套房。