文 | 陈书（资深房产专家）

本文基于作者参与“九派圆桌”直播讨论《存量房贷利率调整细则公布，房贷如何调整》的发言整理而成，并经作者本人审阅。

1、 一线城市楼市未来趋势如何？

全面解读：存量房贷利率下调细则公布，一文解答你最关心的问题

北京、上海、深圳等一线城市在房产市场仍保有一定的投资吸引力。国庆期间，即传统销售旺季“金九银十”，这三个城市的楼市复苏情况优于其他二线城市。尽管政策有所放宽，但为避免房价过快反弹，这些城市仍维持部分限控措施，如二套房首付比例、限购政策以及存量房利率等，与二线城市保持一定距离。这种做法旨在避免政策全面放宽后需求短期内激增，与中央政策保持一致。

预计北京、上海、深圳未来仍会保留一些限制措施，但已有放宽迹象。例如深圳，优化政策已不对偏远区域实施限购，核心区域购房资格要求也从三年社保降至一年，二手房市场部分限制措施也已取消。

2、 固定利率转浮动利率是否总是划算？

固定利率与浮动利率的选择并非近期才出现，短期内浮动利率确实更具优势。但需考虑长期因素，贷款通常需偿还30年，而经济周期约为三四年。未来浮动利率未必不会高于当前固定利率。若未来经济过热导致通胀，央行可能提高利率以避免恶通胀。短期内，浮动利率无疑是更划算的选择。

3、 存量房贷利率下调后，购房者月供会立即减少吗？

以我个人经验，购房者的月供调整取决于贷款合同中约定的LPR重新计算时间。若央行在8月或9月宣布LPR下调，我的房贷利率并不会立即调整，而是等到次年LPR重新计价时才调整。因此，浮动利率中的LPR部分并非随时调整，而是按年度约定时间调整。而目前讨论的减30个基点的调整是即时的，与LPR不同，立即生效。

大部分银行可能在10月左右进行调整，意味着你的后续房贷利率将随之调整。此次调整不涉及LPR本身变动，而是后续个百分点的调整，对所有人影响相同。但个人房贷利率可能不同，如从3.95%降至3.65%。

4、 多套房持有者能否从此次调整中获益？

目前，城市和银行尚未明确三套及以上房产的贷款利率调整方式。预计首套房和二套房可享受存量房贷利率优惠，多套房投资者或炒房团可能无法享受此优惠。过去为抑制房地产市场过快增长，多套房贷款政策相当严格，利率高，首付比例也高。在“房住不炒”原则下，政策放宽范围最多到二套房，多套房源业主需全款支付或承担高首付比例。

5、 10月21日的LPR是否会继续下调？

今年LPR已调整两次，尤其是2月份的大幅调整。10月份的LPR可能保持不变，以维护政策稳定。年底或明年初可能有进一步调整，取决于楼市状况及货币供应量M1和M2的变化。

6、 为什么会出现提前还房贷现象？

房地产市场繁荣时期，资金多用于购房投资，因为资产增值速度超过负债利息成本。但2024年后，房地产市场表现不佳，股市长期低迷，导致资金无处投资。在这种情况下，提前还款成为合理选择，以减少利息支出。

7、 细则公布后，是否需要提前还房贷？

是否提前还款取决于个人投资情况和风险偏好。若手头有更好的投资渠道，提前还款可减少利息支出。若有更高收益的投资机会，如股市或实业投资，不提前还款也是合理选择。

8、 政策力度加大，是否可放手购房？

短期内不应通过增加杠杆投资房地产。但对于刚需购房者或改善型需求的二套房买家，当前是良好时机。二套房贷款利率政策为改善型需求家庭提供了机会。

9、 公积金贷款利率会下调吗？

当前阶段可能不会再次下调。大多数人未使用公积金贷款，因公积金余额不足或贷款额度有限。未来可能放宽公积金贷款条件或增加总额度。

10、 是否会允许个人与银行协商调整存量房贷利率？

央行已确定LPR减30%的政策，但未放宽存量房贷款利率调整权。若放开，商业银行调整存量房利率的积极可能不如新房贷款。

11、 未来房贷利率可能继续下调吗？

房地产市场对政策的反应是关键。若市场已触底反弹，未来利率调整可能不大。若市场反应未达预期，可能会继续下调利率以刺激市场。今年四季度再次调整可能不大，但明年年初可能会有调整。长期情况则取决于国际宏观形势。