小产权住宅，位于乡村或城郊集体土地上，通常由乡镇或村委会出具所谓的“产权证明”，或仅有购房合同，缺乏官方的土地使用证和预售许可。此类“产权”在国土房管部门并未备案，其证明亦不具备法律效力。

面对小产权房拆迁，如何应对？

信荣法律解读：小产权房在拆迁时的补偿是否合理，取决于交易的合法及合同的有效！

信荣普法：小产权房遭遇拆迁维权指南与应对策略

小产权房交易合同的效力判定与处理准则

（1）依据《土地管理法》第六十三条，小产权房不得向非本集体成员的第三方转让或出售，意味着购房后无法合法过户。

（2）根据《北京市高级人民法院关于农村私有房屋买卖合同效力判定及处理准则研讨会会议纪要》，此类合同一般无效，仅在特殊情况下有效。处理原则包括：尊重历史，兼顾现实；注重法律与社会效果；平衡买卖双方利益。

小产权房交易合同无效的情形

（1）未经批准将房屋售予非本集体经济组织成员，若合同未履行或购房者未入住，合同应视为无效。

（2）若合同已履行且购房者已入住，需根据具体情况综合判定合同效力。

小产权房交易合同有效的情形

（1）买卖双方均为同一集体经济组织成员，且经房地产管理部门审批，合同有效；

（2）售予非本集体经济组织成员，但获得相关部门批准，合同有效。

小产权房交易合同无效后的处理

（1）合同无效后，购房者应将房屋原状返还卖家，卖家退还购房款。

（2）购房者对房屋进行装修、翻新或扩建，对新增部分享有所有权。通常处理为，购房者将原物及新增部分一并返还卖家，卖家补偿新增部分价值。

（3）过错方赔偿损失。卖家若明知或应知法律法规禁止集体土地流转仍出售，应承担合同无效的过错责任。

（4）拆迁补偿问题。购房者非合法产权人，无法获得产权拆迁补偿，但可从产权人或被拆迁人的补偿中分得部分，通常需通过诉讼解决。

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