公寓的投资回报率可以通过以下几种公式来计算：

总租金回报率:

公寓回报率怎么算

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总租金回报率 = （年租金收入 / 物业价值） 100%

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净租金回报率:

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净租金回报率 = （税后月租金 - 物业管理费 - 其他相关费用） 12 / 物业价值 100%

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投资回报率:

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投资回报率 = （出售价格 - 初始投资成本） / 初始投资成本 100%

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租金回报率:

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租金回报率 = 月租金 12个月 / 售价

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投资回收时间:

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投资回收年数 = （首期房款 + 期房时间内的按揭款） / （税后月租金 - 物业管理费 - 按揭月供款） 12

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在计算时，需要考虑的因素包括公寓的售价、初始投资成本（包括土地费用、建筑成本、装修费用等）、税费、物业管理费、保险、维护成本、可能的空置率等。

请根据您的具体情况选择合适的公式进行计算