深度解析：赠与还是借名？儿子婚房购买背后的法律考量

为保障及避免无谓纷争，以下案例所涉人物均使用化名，如有雷同，请及时联系以便核实处理。

一、原告诉求

李月华提出诉讼请求，要求被告将位于北京市丰台区某住宅小区的房产过户至其名下，并实际交付使用。

具体事实为：被告曾与李月华之子结为夫妻，并于2020年协议离婚。2012年底，李月华计划在京购房，因被告具备购房资格，且即将与李月华之子完婚，双方商定以被告名义购房，所有房款及相关税费均由李月华承担，房屋暂由被告及其子使用。李月华将100万元转至儿子账户，用于寻找房源。2013年，选定涉案房产，总价245万元，李月华再次转账160万元，总计260万元用于购房。

2013年3月，李月华之子支付尾款给卖方，房屋过户至被告名下。同年6月，被告与李月华之子结婚，涉案房屋交由他们居住，李月华还资助儿子装修。2020年6月，被告与李月华之子协议离婚，并单方面处理了房产。李月华认为已具备购房资质，且双方存在借名买房的关系，因此要求被告过户并交付房产。李月华还指控被告以“假离婚”为名，诱使儿子签署离婚协议，意图将房产变为个人财产。

二、被告答辩

被告孙晓馨反驳原告的诉讼请求，称原告、被告及原告之子从未达成任何书面或口头借名买房协议，涉案房产是原告赠与她和原告之子的，且在离婚时已对房产进行了处理，房产所有权应归她所有。

三、原告之子陈述

原告之子支持原告的诉讼请求，表示购买涉案房产时，他和母亲均无购房资格，因被告有北京户口，当时明确表示购房是为了居住，并非赠与。

四、法院查明事实

2013年3月，孙晓馨与卖方签订买卖合同，购买涉案房产，总价245万元，房产现登记在孙晓馨名下。原告之子称合同中的“孙晓馨”签字为其代签，孙晓馨则称系本人签字，但拒绝进行笔迹鉴定。孙晓馨承认购房款及税费由李月华承担，即李月华先转款给儿子，再由儿子支付。孙晓馨自称承担了部分装修费用。

李月华主张借孙晓馨之名购房，相关事宜由儿子办理，购房材料由儿子持有，房产实际权属归自己。儿子认同李月华的说法，孙晓馨则不认同，坚称三方未达成借名买房协议，房产是李月华赠与她和原告之子的婚房，且在离婚协议中已对房产进行了处分，房产应归她所有。孙晓馨提交离婚协议作为证据，儿子认可协议真实，但称当时是“假离婚”，并已就离婚协议效力提起诉讼。李月华主张离婚协议中并未体现其赠与意愿。

五、法院判决

根据《民法典》第179条及《民事诉讼法》第64条规定，判决孙晓馨在判决生效后30日内协助将涉案房产过户至李月华名下并交付使用。

六、律师分析与心得

（一）律师分析

借名买房是指一方以他人名义购房，并将房产登记在他人名下，实际权益归借名人所有。若借名人依据合同要求出名人办理房产转移登记，通常予以支持。当存在书面借名买房协议且内容合法有效时，各方应履行协议义务。实践中，借名买房多发生在亲属或信任朋友之间，常无书面协议。

本案中，李月华主张借孙晓馨之名购房，房产登记在孙晓馨名下，双方未签订书面协议。以下方面可推断是否存在口头借名买房合同：

1. 购房款支付：双方认可购房款由李月华支付，李月华提供了转账凭证。

2. 购房手续持有：购房事宜由李月华委托儿子办理，购房材料由儿子持有，孙晓馨未持有。孙晓馨未申请笔迹鉴定，可视签字非其本人所签。

3. 借名买房合理：李月华购房时无资格，孙晓馨有资格且与原告之子即将结婚，借名买房具有一定合理。

孙晓馨主张房产是李月华赠与她和原告之子的，但仅以离婚协议为证，未体现李月华的赠与意愿。根据民事诉讼法，赠与合同需排除合理怀疑的举证规则，孙晓馨未达此标准，故法院认定房产实际权属归李月华。

（二）办案心得

借名买房存在风险，本案虽判决原告胜诉，但过程充满不确定。无书面协议仅凭口头约定易生纠纷，举证困难。借名买房应签订书面协议，明确权利义务，避免法律风险。证据在诉讼中至关重要，原告提供转账凭证等证据，对主张起到关键支持。关于赠与认定，需严格证据支持，孙晓馨仅以离婚协议主张赠与，证据不足。涉及重大财产处分应有明确书面约定，避免财产归属不清。父母为子女购房应谨慎处理，明确产权归属，签订书面协议，必要时公证，以保护财产权益，减少家庭矛盾和法律纠纷。本案提醒我们在房产交易和家庭财产处分中，应注重法律意识和证据意识，以维护合法权益。