朋友最近在网络上提出了一个问题：如果提前还清房贷，能否申请缩短贷款年限？这确实是许多人在提前还款时常遇到的一个疑问。

详解购房贷款的多种模式与选择策略

首先，让我们了解一下购房贷款的几种不同形式。

购房贷款的类型

目前，购房贷款主要分为三种：商业贷款、公积金贷款和组合型贷款。尽管贷款种类多样，但还款方式主要分为两种：等额本息和等额本金。下面，我们来具体解释这两种方式。

等额本息：将贷款本金和利息总额相加，平均分配到还款期限的每个月中。借款人每月还款金额固定，但每月还款中的本金比例逐渐增加，利息比例逐渐减少。

等额本金：将本金平均分配到每个月，同时支付从上一次还款日至本次还款日的利息。这种还款方式在前期还款金额较大，但随时间推移，还款负担逐渐减轻。

概念可能有些抽象，我们通过一个案例来具体比较一下（组合型贷款较为复杂，这里主要比较商业贷款和公积金贷款）。

假设一套房子价格为200万，贷款120万，期限为30年。我们计算一下不同贷款方式在30年内的总还款额。

商业贷款的两种还款方式：

1. 等额本息：30年后，总利息约为109.3万。

2. 等额本金：30年后，总利息约为88.5万。

公积金贷款的两种还款方式：

1. 等额本息：30年后，总利息约为68万。

2. 等额本金：30年后，总利息约为58.7万。

通过计算，我们发现商业贷款的利息最高，而公积金贷款采用等额本金方式利息最低，两者相差超过50万。因此，我们可以得出以下结论：

1. 公积金贷款比商业贷款成本低，因为利率较低。

2. 等额本金还款方式比等额本息更划算。

3. 采用等额本金方式，还款负担逐渐减轻。

因此，在条件允许的情况下，选择公积金贷款和等额本金还款方式更合适。但公积金贷款流程复杂，额度有限，银行通常建议使用商业贷款，购房后再用公积金还贷。

银行在放贷时，往往默认等额本息还款方式，而实际上等额本金更省钱。有些银行还会根据情况提供利率折扣，因此在贷款时务必咨询清楚。

提前还款的两种方式

提前还款有两种方式：缩短还款期限或减少月还款额。通常缩短还款期限能节省更多利息。

以王先生为例，他去年申请了50万房贷，期限20年，利率6.15%，采用等额本息还款。如果他今年提前还款10万，通过计算，缩短贷款年限能节省约11.8万利息，而减少月还款额仅能节省约5万。

但实际情况是，部分银行规定提前还款只能通过减少月还款额的方式，这可能导致购房者支付更多利息。此外，提前还款并不适合所有人，特别是当还款年限超过贷款期限一半时，提前还款的意义不大。当前房贷利率较低，若有更好的投资渠道，可以考虑将资金用于理财。