首套房、二套房及三套房的判定方法如下：

1. 房屋数量判定：依据个人或家庭名下房产证和交易记录，直接统计实际拥有的房屋数量，以确定是否达到三套房标准。

2. 贷款记录判定：个人或家庭多次购房并留有房贷记录，即便当前只持有两套房产，也可能被认定为三套房。

三套房认定标准与具体操作指南

3. 家庭人均住房面积判定：若家庭人均住房面积低于本地平均水平，且已有首套房贷款记录，可再次申请贷款购买第二套房。

4. 住房公积金贷款判定：使用公积金贷款购买首套房后，可再次申请银行住房贷款。

具体认定标准包括：

- 首套房：全款或贷款购买一套房，后续再次贷款购房算作首套。

- 二套房：贷款购买过二套以上房产，全部出售后无房产记录，但贷款记录仍在银行征信系统中，再次贷款购房算作首套；或一方婚前使用商业贷款购房，另一方婚前使用公积金贷款购房，婚后共同贷款购房。

- 三套房：个人名下有两套商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，再次贷款购房认定为三套房。

购房家庭判定：

- 夫妻加未成年子女构成一个家庭。

- 成年单身个人也可视为一个家庭。

首套房认定特殊情况：

- 贷款购买一套房，商业贷款已结清，再次贷款购房算首套。

- 贷款购买一套房后出售，无房产记录，但贷款记录在银行征信系统中，再次贷款购房算首套。

- 全款购买一套房后贷款购房算首套。

契税认定：

- 首套房需满足：购房者年满18周岁，购买的房屋为90平方米及以下普通住房，且购房人名下无房产记录（特定情况除外）。

购房资金准备：

- 购房者需充分了解自己的资金状况和家庭支出，确保有足够的购房资金。