在日常生活里，我们不可避免地会涉猎到金融理财的知识点，很多人不仅略知一二，更有许多追求进步的朋友渴望深化这些知识。为此，本刊本周起特别推出“身边的金融商学院”系列，诚邀读者朋友告诉我们您希望了解的金融知识，我们将请专业人士为您一一解答。

全面解析：首套房贷利率最新标准及计算方法揭秘

近期，全国不少城市首套房的贷款利率出现了显著调整，九折优惠成为常态，部分优质客户甚至可以享受到八五折的优惠。这一调整不仅降低了购房者的成本，激发了刚需求者的购买意愿，还可能促使房地产市场逐渐回暖，可谓顺应民心、稳定市场的双赢策略。但这样的利率优惠究竟能为借款人节省多少开支？这些数字背后的计算方式又是怎样的？这可能是许多非金融背景读者心中的疑问。

金钱具有时间价值，因此未来的资金在当前时刻的价值要低于现在同等数额的资金。购房贷款实际上就是预支未来的资金。分期还款与一次还本付息不同，我们需要将未来的每笔还款额通过折现的方式换算成现值，然后求和。这一计算方式适用于各类贷款以及债券发行。

通过一系列数算，我们导出了金融学中一个关键的公式——年金现金流折现公式：

PV = A * [(1 - (1 + r)^(-N)) / r]

其中，PV代表现金流的现值，假设有一笔200万的贷款，PV即为200万；r代表月利率，如果年利率是7.05%，那么r=7.05%12；N是还款期数，比如10年期的贷款，则需要支付n=1210期；A则是每期的还款额，也就是我们所说的“月供”。

以一笔100万元的20年期房贷为例（目前基准利率为7.05%），我们可以这样计算：

1）没有优惠时，月利率为0.5875%，20年共分成240期支付本息，A为月支付额，根据年金公式计算得出月供为7783元，总利息为867920元。

2）享受八五折优惠时，利率调整为5.99%，月利率为0.499%，其他条件不变，计算得出月供为7159元，总利息为718160元。这样，月供减少了624元，20年累计可以节省149760元。