李宇嘉（广东省住房政策研究中心资深研究员）

近期，国务院新闻办公室发布会传来消息，央行推出一系列重要政策。尤其引人注目的是，存量房贷利率的下调成为焦点，央行明确表示将引导存量房贷利率降至新发放贷款水平，预计平均降低0.5个百分点。

探讨下调存量房贷利率带来的多维度经济与社会效应

早在9月5日，央行对于存量房贷利率下调的传闻已有回应，指出因银行存款向资管产品转移速度及银行净息差缩窄等因素，存贷款利率下行存在约束。然而，此次突然调整，主要动因或是当前消费引擎动力不足，8月份社会消费品零售总额同比增长仅为2.1%，创近十年次低。

北京和上海这两大消费潜力城市，上半年社会消费品零售总额出现负增长，对全年经济社会发展目标造成压力。央行此次表态，旨在通过降低存量房贷利率，减轻实际利率负担，支持消费市场。

此次调整对提升房贷者消费意愿至关重要。高利率按揭主要集中于2017至2024年间购房群体，多数为城镇化进程中进入城市的年轻新市民。以100万元、30年期限的贷款计算，降低50个基点，每月可节省300元，对基础消费有显著提振作用。

据央行《2024年第四季度中国货币政策执行报告》，去年9至10月存量房贷利率调整后，年底平均利率为4.27%。考虑到去年和今年7月的LPR调整，重定价的存量房贷利率约为3.9%至4.0%。而《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，2024年6月新发放个人住房贷款加权平均利率为3.45%。

此次调整后，存量房贷利率与新发放贷款利率持平，不仅减轻了房贷者的月供压力，支持了生活消费，也有助于遏制提前还款趋势，稳定房贷规模。国泰君安研究团队数据显示，6月居民“早偿率”降至23.4%，较4月峰值下降13.6%，7月进一步降至23.1%。

此次政策调整也考虑到了储蓄对还款支撑力的下降，减少了提前还款的案例，实现了新旧利率公平，进一步抑制提前还款趋势。尽管降低存量贷款利率可能减少银行利息收入，但居民消费活跃，有助于整体盈利稳定。

央行还提出，将引导贷款市场报价利率和存款利率同步下降，保持商业银行净息差稳定。这意味着银行降息支持实体经济，将通过存款利率下降得到补偿。目前，银行净息差已降至1.54%的历史低点。

此次调整也旨在应对居民存款定期化、资管化趋势，以激活消费市场。今年上半年，银行理财规模接近31万亿元的历史高位。降低存款利率，叠加存款准备金率下调0.5个百分点，7天逆回购利率下降0.2个百分点，银行资金成本显著降低。

据机构估算，38万亿存量房贷中，60%的首套房贷享受了去年利率优惠，但二套房贷与新增房贷利差仍有100个基点。因此，此次政策对二套房贷的降息更为显著。然而，这部分贷款仅占12.7%。此外，部分城市如京沪深和厦门，2019至2024年房贷下限较高，此次调整将带来更大益处。

此次降息还旨在打击违规贷款行为，让经营贷、消费贷真正支持实体经济。同时，部分城市房价回调，此次调整有助于稳定市场情绪，避免房价与高利率叠加引发市场动荡。