一、能否购买共有产权房？

若购房者取得产权证明未满五年，则不得转让房屋产权份额。若因特殊原因需转让，可向原分配区域住房建设部门提出申请，由代持机构进行回购。五年期满后，产权份额可按市场价进行转让，新购房者仍获得“共有产权住房”质，产权份额比例保持不变。

共有产权房购买条件与可行性分析

然而，若考虑房产未来的增值和溢价空间，意图通过投资房产获取高额回报，需谨慎评估，共有产权房并非投资市场上的最佳选择。

一、共有产权房能否申请贷款？

1. 贷款流程

依据国务院关于城镇住宅制度改革的政策，职工购买公有住宅可按标准价出售，并拥有部分产权。这部分产权在购买五年后方可转让，且原售房单位拥有优先购买权。转让收入扣除税费后，按产权比例分配。部分产权与全部产权的区别在于，部分产权强调永久使用权，而对收益权和处分权有所限制。

小产权房贷款通常是指借款人通过正规贷款机构申请短期贷款，但银行和贷款公司通常不会接受小产权房作为抵押。

2. 小产权房贷款操作

（1）小产权房贷款模式

借款人首先为自有住房申请抵押，然后向贷款银行提交借款申请。银行同意后，以借款人房屋作为抵押，办理评估、登记、受押，发放《房屋他项权证》，并将借款人拥有的集体土地使用权作为贷款抵押物，由借款人夫妻共同承担还款责任，银行最后办理放款手续。贷款额度控制在房屋估值的70%以内。

（2）小产权房贷款流程

首先，确定贷款对象和范围。贷款对象包括无不良信用记录、有稳定收入和贷款意愿的当地农户，已办理小产权房产证的农户，以及已交清房款并办理集体土地证的农户。贷款范围在试点期间限定在旅游景点内的农户和县城周边商贸、商住两用小产权房农户。

其次，审核贷款与农房权属。审核条件包括：农村住房坐落地所有权单位（村民委员会）同意土地使用权随住房抵押的书面证明，以及申请抵押登记的农户有其他住房或抵押房产变卖后仍有居住地。

最后，确定贷款方式和授信。对符合条件的农户，提供最高30万元的大额贷款，执行基准利率上浮不超过20%的优惠利率，三年内可周转使用。