公积金贷款购房，曾被视为节省利息的明智之选，因其利率长期低于商业贷款。然而，这一格局正在发生转变，商业房贷利率下调后，竟然开始低于公积金贷款利率，使得公积金购房变得不再那么经济。

1、商业房贷利率逆袭公积金

房贷市场迎来巨变：商业贷款利率下滑，公积金购房优势不再明显？

2024年9月24日，央行行长潘功胜宣布调整存量房贷利率，市场利率定价自律机制迅速响应，10月12日，多家银行公布新的房贷利率方案，将利率统一调整为LPR-30BP，基于当时3.85%的五年期以上LPR，利率降至3.55%，创历史新低。更令人惊讶的是，10月21日，五年期以上LPR再次下调25个BP至3.6%，使得存量房贷利率进一步降至3.3%，低于二套房公积金贷款利率3.325%，商业贷款利率低于公积金贷款利率，实属罕见。

今年上半年，公积金贷款利率调整后，五年以上首套房贷利率为2.85%，二套房贷利率为3.325%，尽管商业贷款利率下限取消后仍在3%以上，但公积金首套房利率仍为最低。

2、房价下跌推动利率调整

房价下跌趋势加剧，全国跌幅约10%，多地银行下调首套房贷利率，广州地区甚至有银行将首套房贷利率降至2.65%，低于公积金利率20个BP，反映出当地房价压力巨大。统计局数据显示，北京、哈尔滨、南京、宁波、厦门、温州等城市新房价格跌幅明显，二手房价格跌幅更大，全国房价大幅下跌，创历史之最，对土地市场造成冲击，土地出让金收入大幅减少。

3、公积金利率调整时机

房价下跌，急于提振市场，取消首套房贷利率加点下限，赋予地方更多调整权限。广州作为一线城市，政策最为宽松，取消限购措施。房贷利率下调实际上是购房成本的一部分，应综合考虑整体购房成本。以100万房子为例，不同利率下的利息总额差异显著，利率降低意味着购房成本减少。在LPR未来可能继续下调的背景下，为维持商业贷款与公积金贷款利率的差距，预计公积金利率也将进行调整，或统一首套和二套公积金利率。