2020年，我国房地产行业资金监管政策全面收紧，银保监会等相关部门频繁强调防控房地产金融风险，使得房企融资压力持续加大。在此背景下，三道红线的实施对行业产生了长远影响，要求房企必须控制负债水平，优化债务结构，增强融资能力，以实现高质量发展。

2020年中国房地产行业融资现状与趋势总结报告

同年1至11月，房地产开发企业到位资金达到171099亿元，同比增长6.6%，增速较1至10月提高1.1个百分点，自2月份以来到位资金同比增速逐步上升。具体到月份，6月份到位资金突破两万亿元，达到20691亿元，同比增长13.2%，主要受上半年流动宽松等因素影响。

个人按揭贷款和自筹资金比例同比上升，而定金及预收款、国内贷款比例同比下降。1至11月，随着全国商品房销售额稳步增长，个人按揭贷款占比达到15.8%，同比增长0.6个百分点。同时，房企积极通过自筹方式解决资金问题，自筹资金占比达到33.1%，同比增长0.4个百分点。相应地，定金及预收款、国内贷款比例分别下降至33.5%、14.2%，同比分别下降0.4、0.2个百分点。

上半年，受疫情影响，中央通过多种货币政策工具保持流动合理充裕，房企融资出现短期回暖，如1月海外债融资规模超过1200亿元，3月信用债发行规模超过千亿元，均为全年最高值。下半年，房地产金融监管加强，三道红线政策出台，行业资金呈现紧平衡状态，9月和10月房企信用债、海外债融资规模明显减少。

2020年，房地产行业信用债发行规模超过6000亿元，海外债规模同比显著下降，信托融资规模同比略有下降。具体来看，信用债发行规模达6064.4亿元，同比增长16.6%，其中公司债发行规模2781.2亿元，同比下降2.4%，短期融资券发行规模1301.6亿元，同比增长40.7%，中期票据发行规模1391.9亿元，同比增长97.2%；海外债券发行规模4507.1亿元，同比下降21.4%。根据用益信托网统计，2020年投向房地产领域的信托金额总规模为8995.9亿元，同比下降10.9%。

债券总体融资成本略有下降。2020年，房地产行业信用债融资成本为4.51%，同比下降0.83个百分点，海外债融资成本为8.32%，同比下降0.52个百分点。在金融严监管环境下，财务稳健的龙头房企和国企在融资规模和成本上具有明显优势。千亿以上企业债券发行规模占比较高，其发行的信用债、海外债分别占百亿企业信用债、海外债发行总额的62.7%、64.1%，在融资成本方面，千亿以上企业海外债券融资成本均值在8%以下，而同期的300-500亿、100-300亿企业海外债融资成本均在10%以上。

2020年，龙头房企成功发行多笔低成本债券，如万科、保利、中海等企业多笔公司债券票面利率在3.6%以下，龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下，企业融资优势显著。

同年，房地产ABS产品总发行规模达到3122.4亿元，同比增长8.4%。其中，供应链ABS发行规模共计1846.7亿元，同比增长18.0%，在房地产ABS发行总规模中占比59.1%，较2019年提高4.8个百分点。由于房地产供应链ABS对企业主体信用要求较高，目前主要由具备一定规模优势和信用评级较高的房企参与。ABS有助于房企盘活存量资产，增强借款能力、降低融资成本、提高资本运作效率，三道红线政策实施后，ABS在房企融资中的重要将进一步凸显。

展望未来几年，房地产行业债券偿还规模保持高位，房企面临现金流考验。2016年国内融资环境宽松，房企通过发行公司债等方式扩张；2017年，随着国内融资渠道收紧，房企转而发行海外债券融资；目前，大部分债券逐步进入还款期。2024年，包括海外债券在内的债券偿还总规模将达到10909亿元，其中海外债券偿还规模为4083亿元，公司债券需偿还规模为3744亿元；2024年，房地产行业需偿还规模将降至7856亿元；2024年，这一规模将大致维持在8000亿元。

在“三道红线”政策下，预计2024年房地产融资监管将持续收紧，融资增速将放缓，房地产企业投资和规模扩张速度将进一步降低，业绩增速也可能放缓。

面对未来挑战，房地产企业需加强内部修炼：在投资方面，选择基本面良好的城市或企业深耕区域进行投资，有利于销售去化，通过合作拿地控制风险，缓解资金压力；在经营方面，注重产品与服务的精细化打造，适时升级产品，构建线上线下营销闭环，提升营销效率；在融资方面，加大股权融资，提升所有者权益，尝试类REITs融资。