一、第三方房产抵押效力新解

探究法律效力：“房产第三方抵押合同的法律效力探讨”

当房产由第三方进行抵押时，一旦完成抵押登记并确立抵押权，该抵押即具备法律效力。反之，未经抵押登记的抵押则不具备法律效力。

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记才能发生效力，除非法律有特别规定。国家所有的自然资源所有权则无需登记。

此外，第四百零二条明确指出，对于法律规定的特定财产或正在建造的建筑物抵押，必须办理抵押登记，抵押权自登记之时起设立。

二、已抵押房产过户新途径

针对已抵押房产的过户问题，以下几种方法可供选择：

方案一：卖方先行偿还银行贷款，解除抵押状态，进而办理产权过户。双方需先签订产权变更协议，并在公证处公证。卖方还清贷款后，买方才能从银行取得房产证，完成抵押登记的解除。随后，双方依据公证协议办理产权变更登记，完成过户手续。

方案二：买卖双方协商一致，向银行提交书面协议，说明房屋产权变更的共识。此方案需获得银行同意。

1. 若银行同意，借款人由卖方变为买方，银行将出具证明，在抵押权有效的情况下办理变更登记。此时，双方可向银行借出房产证，携带银行证明、房产证、权属变更协议、身份证等相关材料至房地产管理部门办理产权变更登记，户。

2. 若银行不同意，则需按照方案一操作，先赎楼，即还清银行贷款，若资金不足可寻求担保公司帮助，赎楼后即可过户。

方案三：卖方通过担保公司担保，付清余款，取得房产证，然后办理过户登记，最后卖方偿还担保公司借款。

方案四：我国法律不鼓励仅签订协议进行过户。若买卖双方不采纳此方法，可寻求可靠中介公司协助。双方先支付手续费，让中介垫资解贷，卖方取得房产证后过户给买方，买方再按揭还款给中介。