在打算通过贷款购置房产的过程中，申请者通常会先对商业贷款的利率进行一番估算，进而挑选出最适合自己的还款策略。然而，不少人在完成房贷手续后，尽管按时足额还款，却惊讶地发现贷款本金似乎并未显著减少。这就引出了一个问题：商业贷款购房的利息究竟如何计算？银行贷款又该如何还款才能更加经济？

2013版商业贷款计算器：买房利息计算与还款策略全解析

一、商业贷款购房利息的计算方式

商业贷款依照银行公布的基准利率进行，而银行的贷款利率则遵循中央银行的规定。

1、等额本息法

银行在每月的还款中，优先扣除利息，再扣除本金；随着本金的逐渐减少，利息在月供中的占比降低，而本金占比上升，但月供总额保持不变。

计算公式：月还款额=本金月利率[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]，其中n代表贷款月数，^n表示n次方，例如^240代表240次方（即20年、240个月），月利率=年利率/12；总利息=月还款额贷款月数-本金。

2、等额本金法

每月归还的本金固定，利息则随本金余额的减少而降低。

计算公式：月还款额=本金/n+剩余本金月利率；总利息=本金月利率(贷款月数/2+0.5)。

二、银行贷款还款的最优策略

针对不同情况的银行贷款，选择合适的还款方式至关重要，以下为四种常见的还款策略：

1、等额本息还款

每月偿还固定金额，本金与利息数额不同，初期还本金额大于利息额；后期反之。这种还款方式适合收入稳定的借款人，便于安排收支；但缺点是利息总额较高，利息不会随本金减少而降低。

2、等额本金还款

每月偿还相同本金，利息随本金余额减少而降低。初期还款金额较大，但利息总额相对较少，还款负担逐月减轻。这种方式适合资金充裕的借款人，初期还款能力要求较高。

3、一次还本付息

贷款期限在一年（含一年）以下，到期一次还清本金及利息。这种方式通常仅适用于小额短期贷款，适用有限。

4、按期付息还本

借款人自主选择按月、季度或年度还款。简而言之，借款人根据自身财务状况，将每月还款额累积，分阶段偿还。这种方式适合收入不稳定的人群。