四季度房地产市场迎来信贷紧缩，银行界内部人士于10月28日透露，开发贷款政策趋向严格，众多银行已确立“限额管理”和“精选优质项目”的策略。业界专家分析，监管机构将继续优化房地产金融宏观审慎监管框架，短期内房企融资环境难以出现宽松。

多家银行实施限额管理，房产开发贷款持续收紧趋势加剧

银行对开发贷款实施紧缩

房地产信贷的紧缩趋势在最新数据中显露无遗。中国银保监会副主席梁涛在2020金融街论坛年会上透露，前三季度，新增房地产贷款在全部新增贷款中的占比同比下降3.7个百分点。

一位大型银行浙江分支的负责人指出：“房地产融资的‘三条红线’政策已明确信贷紧缩的方向，开发贷款的收紧预计将通过限额管理来实现。尽管本地房地产市场表现良好，今年批准的项目数量也较多，但总行最近要求我们必须在优质项目中做出选择。”

华中地区一家股份制银行的负责人表示：“我们银行已经对开发贷款实行限额管理，下半年几乎没有新增额度，必须释放现有额度才能继续投放。”

融资监管持续加强

融360大数据研究院的分析师李万赋指出，近期银保监会密集发布的银行罚单中，多次提及贷款违规流入房地产市场和开发贷款监管不力等问题，预示着银行在房企融资业务和贷款用途的把控上会更加严格。

光大银行金融市场部分析师周茂华认为，房地产融资“三条红线”政策效果逐渐显现，有助于规范房企过度举债扩张的行为，降低行业融资需求，预计四季度开发贷款需求增长将保持温和态势。

周茂华进一步分析，严格控制房地产贷款新增比例的政策方向没有改变，一方面继续控制新增房地产贷款比例，另一方面严防其他资金违规流入房地产市场，预计房地产融资将保持中偏紧的状态。

平安证券的研究报告指出，鉴于监管部门对房地产金融化及泡沫化的坚决遏制态度，行业融资环境短期内难以出现宽松局面。

在债券发行方面，贝壳研究院的研究报告显示，预计四季度房企在国内发债难度将加大。而在境外发债方面，美元短期流动增强，房地产行业资本流入逐步恢复，目前正处于加速恢复阶段。人民币利率的有助于提高外资对中国债市的投资吸引力。

推动房地产金融宏观审慎管理完善

中国人民银行副行长潘功胜在2020金融街论坛年会上表示，将推动房地产金融宏观审慎管理的完善。根据防控房地产金融风险和稳定地价、房价、预期的需要，研究包括房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具，进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于房地产贷款集中度的管理，既要避免银行贷款过度集中在房地产市场，也要防止对单一房企的过度贷款；居民债务收入比的把控实际上是对首付比例的合理控制，尤其是要防止首付贷等违规贷款的出现；而房地产贷款风险权重的调整，意味着要不断研究房地产贷款在银行贷款中的风险占比。这些要求都体现了对房地产贷款严格监管的导向。

中国银行研究院的高级研究员李佩珈表示，应推动房企融资结构更加多元化和透明化，有效防范和化解房企的债务风险。