穿上“外衣”，原本旨在扶持实体经济的低息“抵押经营贷”竟然异化成了房贷。

中国证券报记者调查发现，在北上深等地，利用“抵押经营贷”购房已形成一条隐蔽的产业链。中介机构提供从注册壳公司、财务包装到贷款申请的全方位服务。在贷款审批的关键环节，银行监管和产品漏洞暴露无遗。

揭开‘抵押经营贷’购房流水线背后真相

心照不宣

近期，王先生收到一份极具吸引力的贷款方案——最低年利率3.85%，最长贷款期限20年。这一利率比他的房贷低近200个基点。若成功置换，王先生每月能节省约4000元，20年可减少近100万元的利息支出，让他心动不已。

中介机构的方案是使用“抵押经营贷”替换现有房贷。这种贷款实质上是企业抵押贷款，通常用于企业日常运营，需要抵押物才能申请。个人住宅作为抵押物价值最高。某股份制银行北京分行业务人员透露，商铺和写字楼的贷款额度通常只能达到评估值的四成，而个人住宅尤其是北京东西城区的住宅，贷款额度可达评估值的七成。

“我们与北京市所有银行都有合作。目前平安银行和招商银行的‘抵押经营贷’产品利率极低，年化利率最低3.85%。”一位贷款中介人士透露。

长期从事“抵押经营贷”业务的中介人士李阳（化名）表示，过去有些客户将资金用于“卖房炒股”，但近几年这种情况已大幅减少。他接触的许多客户将“抵押经营贷”用于购房。自2017年“317”调控以来，北京房地产市场信贷杠杆受到严格控制，使用“抵押经营贷”作为购房首付成为一些购房者的替代途径。去年开始，银行普遍推出针对小微企业的低息经营贷款产品，年利率在3.875%到5%之间，与个人房贷利率形成倒挂，使得置换存量房贷成为新的操作手法。这一现象在业内已形成一种默契。

如何获取低息“抵押经营贷”？

申请“抵押经营贷”需要有一个壳公司，最好不是新注册的，同时要求借款人为法定代表人、实际控制人或大股东。通过公司包装，以经营项目为由向银行申请贷款。这类低息“抵押经营贷”主要针对“一抵”客户，即房屋抵押时无未结清贷款。客户通常需要一笔过桥资金还清现有房贷并解押，然后将房屋作为抵押资产向银行申请贷款。

目前，通过中介机构获取“抵押经营贷”已形成一条成熟的产业链。中介机构提供包括壳公司注册、财务包装、贷款申请和提款在内的。

有中介人士甚至表示，无需担心垫资风险，可以先审核房产证，待贷款批准后再垫资结清，最后在合作银行重新抵押和放款。

“把关人”的困境

“抵押经营贷”为何成为信贷资金违规流入楼市的渠道？较长的贷款期限和审批漏洞是关键因素。

过去，经营贷款期限较短，还款压力较大。目前，许多银行推出长达20年的“抵押经营贷”，还款压力减轻，使得“抵押经营贷”变相成为房贷成为可能。

另一方面，银行审批存在漏洞。是否是银行内部人员故意为之，业内看法不一。

有股份制银行客户经理表示，银行难以追踪每笔贷款资金流向，市场上存在专门用于走账的空壳公司，资金绕道后难以追踪去向。“如果资金用于购房，从资产质量角度看，风险比经营贷小。我们更关注小微企业经营贷，关心企业的经营状况和逾期风险。”

中介人士透露，他们与多家银行的信贷业务人员关系密切，一些银行人员知道资金实际用途。“有些信贷员知道资金用于购房，反而更容易批准。毕竟，资金用于购房的风险比用于企业经营低。”

这一观点得到了一些银行人士的认同。某股份制银行分行副行长表示，尽管监管层明令禁止，但“抵押经营贷”资金违规流入楼市的情况时有发生。

他认为，银行这样做可能是出于资产规模和资产质量的考虑。“监管部门对各家银行的小微企业贷款余额占比有最低要求。银行必须完成一定规模的小微企业贷款，才能开展其他业务。因此，不排除有些银行通过这种方式增加贷款规模。另一方面，考虑到资产质量，小微企业贷款不良率相对较高，考验银行的风险定价能力。而房贷是银行质量最好的资产之一，逾期率极低。有些银行为了保持整体小微业务资产质量稳定，可能会将少量‘抵押经营贷’变成房贷。”

监管重拳出击

中原地产首席分析师张大伟指出，“抵押经营贷”流入楼市是个老问题，过去这类业务门槛较高，规模有限，对楼市影响不大。但当前，企业经营贷款利率与个人房贷利率倒挂，金融套利风险不容忽视。

违规信贷资金流入楼市一直是监管机构打击的重点。2020年4月，中国人民银行深圳市中心支行要求商业银行自查房产抵押经营贷资金违规流入房地产市场情况。2020年4月23日，央行上海总部召开会议，要求坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。

2020年6月，银保监会发布相关通知，将个人综合消费贷款、经营贷款、信用卡透支等资金挪用于购房作为监管重点。据记者不完全统计，去年多家银行因经营贷款资金违规流入楼市收到大额罚单，包括国有大行和股份制银行，相关工作人员也受到处罚。

今年以来，多家银行因资金违规进入楼市问题收到罚单，其中经营贷款被挪用于购房成为重点打击对象。