房价攀升带动买房贷款成本增加，关于商业贷款与公积金贷款的房贷额度计算方式，以及未达预期额度时的应对策略，以下为您详细解析。

房贷额度确定因素与计算方法解析

一、房贷额度受哪些因素影响

1. 公积金贷款

公积金贷款额度受首付比例、房屋评估值、贷款上限、建筑面积、月收入与月缴存额、账户余额及借款人年龄、缴存基数等多重因素制约，不同地区公积金中心的规定各有不同，具体额度需参照当地政策。

2. 商业贷款

商业贷款额度则受首付、房屋评估值、借款人还款能力、个人征信、房屋年龄等因素影响。各银行对还款能力的要求大致相同，即月收入需大于房贷月供的两倍。其他因素则因银行而异，申请前需了解相关银行政策，并依据个人状况进行选择。

二、房贷额度不足时的解决之道

1. 公积金贷款额度不足

若公积金额度不够，可采取以下措施：

- 申请组合贷款：结合商业贷款与公积金贷款，如在北京购买300万的房产，首付105万后，剩余195万需贷款，而北京公积金贷款上限为120万，剩余75万可申请组合贷款。但需注意，并非所有银行都接受组合贷款，且办理周期较长，通常超过3个月。

- 先商业贷款，后用公积金余额还款：放弃公积金贷款，直接申请商业贷款，贷款成功后，提取公积金偿还月供。此方法放款较快，但商业贷款利率高于公积金。

2. 月收入不满足银行要求

若月收入不符合银行要求，已婚者可夫妻双方共同申请贷款，合并收入以满足条件。

3. 征信逾期导致贷款额度降低

银行审查贷款人5年贷款记录和2年信用卡记录，连续3次或累计6次逾期可能造成贷款被拒或额度降低。建议保持良好信用记录。

4. 二手房年龄影响贷款额度

购买二手房时，房龄成为影响贷款额度的因素之一。房龄较短易获贷款且额度较高。若因房龄问题额度降低，可尝试咨询其他银行，可能有更宽松的条件。