今日（24日）上午，国务院新闻办公室召开新闻发布会，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会的高层领导，详解了金融政策如何助力经济高品质发展。会上，一连串重量级政策新鲜出炉，显著增强了货币政策的调控力度，为经济平稳增长提供了更有力的支持。

央行降息50BP：存量房贷购房者还款压力大幅减轻

值得注意的是，此次发布的新政中，有两项与房地产市场紧密相关的重要政策。事实上，近两年存量房贷款利率持续走低，此次下调既是响应民众的普遍呼声，也是顺应美联储降息趋势的必然选择。中央银行此次直接下调50个基点的举措，可谓是对房贷利率的一次大胆调整，尤其是考虑到今年初5年期LPR的调整幅度仅为25个基点。与此同时，央行还调整了存款准备金利率，同样下调50个基点，进一步激活货币流动，促进消费市场。

回溯过往，存量房贷款利率的调整方式主要有两种：一是去年9月初，四大行宣布对2024年8月31日前已发放或已签订但未发放的首套住房商业个人贷款进行调整。以工商银行为例，2019年10月房贷利率开始采用LPR+X的浮动利率计算，2024年5月全国首套房贷款利率下限由LPR调整为LPR-20BP。对于那些年在房价高点购房的业主来说，这样的调整无疑是笔不小的实惠。二是LPR层面的调整，2019年房贷利率改为LPR+X浮动利率后，实际利率随LPR五年期变动而变动。2024年调整了三次，2024年开年即降低25个基点，将5年期LPR降至3.95%。

以我个人经历来看，2019年我在房价高点购入房产，当时按LPR浮动利率计价为LPR+59，而2024年存量房贷款利率调整后，我的利率直接变为LPR，相当于从4.79%降至4.2%。这一调整让我每月房贷减少1000多元，的政策的确让人感到温暖。

然而，我们必须认识到，调整新房贷款利率旨在刺激新房销售，而调整存量房贷款利率与新房市场去库存并无直接关联。降低的月供并不会重新投入增量市场，而是可能流入消费市场，如零售、旅游等领域。因此，并没有迫切的压力去调整存量房贷款利率。目前，随着楼市新政的出台，全国范围内取消了首套和二套房的利率下限，交由地方和银行自主决定，因此大多数城市的利率已降至3.1%左右，甚至更低。与存量房贷款利率相比，差距逐渐拉大，这可能导致银行面临较大规模的提前还贷潮，对银行资产端造成损失。因此，银行在存量房贷款利率方面仍有进一步降低的动力和压力。目前尚未公布具体的调整方案，但预计按照50个基点的下调幅度，存量房贷款利率将从3.85%降至3.35%，这意味着每月房贷又能减少数百甚至上千元，这在某种程度上可视作一种广义的财富分配。通过网上的房贷计算器，我算了一下，如果按200万的贷款，30年还款周期，利率从3.85%降至3.35%，还款总额将减少约20万，月供减少500多元。