购房负担进一步减轻，贷款市场报价利率(LPR)年内第三次下调。

10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，新的贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.10%，5年期以上LPR为3.60%，均较前次下调0.25%。此利率水平在下一次LPR公布前有效。

在房地产市场中，5年期以上LPR更能够反映房贷利率趋势。作为房贷定价的基准，5年期以上LPR的下调将直接影响购房者的房贷成本，LPR降低意味着月供减少，从而降低购房成本。

LPR年内三度下调，房贷利率跌破“2”时代，四季度楼市迎暖冬行情可期

今年内，5年期以上LPR已累计下调0.6%，从年初的4.2%降至当前的3.6%。

房贷利率步入“2”时代

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，目前除北京、上海和深圳的房贷利率可能仍保持在“3”字头外，全国其他城市的房贷利率均已进入“2”字头区间。

以广州为例，此前首套房贷主流利率为3.1%(LPR-75BP)，按10月LPR下调0.25个百分点计算，将降至2.85%。若以100万元贷款本金、30年期限等额本息方式计算，月供大约减少135元，30年总利息减少约4.85万元。

58安居客研究院总监陆骑麟表示，LPR的下调直接降低了购房者的利息支出，有效减轻了还款压力。同时，近期房贷政策显示首付比例持续降低，虽然可能增加购房者的月供压力，但通过降低利率来减轻还款负担，既能让购房者买得起房，也能确保他们有能力偿还贷款，有助于楼市的稳健发展。

以上海为例，调整后的首套房贷利率为3.15%(LPR-45BP)、二套房贷利率为3.55%(LPR-5BP)/3.35%(重点区域，LPR-25BP)。

调整后，北京首套房贷利率为3.15%(LPR-45BP)，二套房贷利率为3.35%(五环外，LPR-25BP)/3.55%(五环内，LPR-5BP)。深圳的房贷利率相似，首套为5年期以上LPR-45BP，二套为5年期以上LPR-5BP。

四季度楼市或迎暖冬行情

对于存量房贷而言，LPR调整后，房贷利率并非立即调整。通常，房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款发放日。加上央行之前提及的新一轮存量房贷利率调整方案，存量房贷利率的调整将分步实施。

央行已明确指示商业银行在今年10月31日前完成存量房贷利率的批量调整，大部分存量房贷利率预计在10月25量下调完成。

严跃进表示，存量房贷利率在10月25量下调后，明年还有望再下调25BP，这将进一步降低存量房贷的利率和压力。

以北京某存量房贷借款人，重定价日为每年1月1日为例：目前首套房贷利率为4.75%，今年10月25日，商业银行批量将房贷利率在LPR上的加点调整至-30BP，该房贷利率下调为3.9%；到2025年1月1日重定价日，在5年期以上LPR保持3.6%不变的情况下，该房贷利率将下调为3.3%。两次累计房贷利率下降了1.45个百分点。按照100万元贷款本金，25年等额本息的还款方式，房贷利息总额减少超过24万元，每月月供减少超过800元。

对于在北京/上海/深圳的存量客户贷款，若不满足“二套转首套”条件，按照当前二套房贷政策下限，调整后的利率值为：北京五环外LPR-25BP，北京五环内LPR-5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳全境LPR-5BP。

以上海为例，据中指研究院测算，2024年12月上海核心区二套商贷利率下限为LPR+30BP，此时购房的购房者，若重定价日商定為次年1月1日，在此次存量房贷利率调整前的利率为4.5%(4.2%+30BP)，此次房贷利率调整后，将降至LPR-5BP，即调整为4.15%(4.2%-5BP)，下调35BP，若后续5年期以上LPR不再调整，在2025年1月1日后，存量房贷利率将降至3.55%(3.6%-5BP)。