行业洞察|地产市场动态解析

房产市场观察

从银行年度报告解读地产业信贷状况

房地产行业研究周报：深度解析银行年报中的地产信贷状况.pdfVIP

市场动态追踪（2024.5.7-2024.5.13）

企业地产信贷呈现紧缩，个人房贷保持稳定增长

在“贷款集中度”的考核压力下，商业银行对房地产相关贷款的管理更加严格，银行地产信贷结构持续优化。截至2024年底，在53家样本上市银行中，有15家银行的房地产信贷占比超出限制（其中14家占比较去年同期下降），超出限制的银行数量比2020年同期减少1家；14家银行的个人住房信贷占比超出限制（其中9家占比较去年同期下降），超出限制的银行数量也比2020年同期减少1家。

商业银行对房地产企业信贷增速明显放缓，而个人住房信贷投放保持稳健，确保了居民合理的住房需求。总体来看，样本上市银行房地产信贷占比和个人住房信贷占比分别为31.9%和25.9%，较去年同期分别下降0.75个百分点和0.17个百分点。样本上市银行个人住房信贷总额达到35.0万亿，房地产企业信贷总额达到8.0万亿，涉及房地产的信贷总额共计42.9万亿，与2020年同期相比，增速分别为10.6%、1.4%和8.8%，与样本房企信贷总额同比增速（11.4%）相比，分别下降0.73个百分点、9.97个百分点和2.58个百分点。

国有六大商业银行的年报显示，对房地产业的表述整体趋向积极，多家银行提出“保障居民合理购房需求”及“加大住房租赁和保障住房建设支持力度”。具体包括：1）在风险管理上，严格控制房地产业风险、加强房地产信贷集中度管理仍是各行的焦点。2）在产业政策上，建设银行、农业银行、交通银行、邮储银行提出支持房地产业平稳健康发展；同时，住房租赁和保障住房建设成为多行的关注点，多家银行表示将加大金融支持力度。3）在个人信贷方面，各行都强调“差异化信贷”和“满足居民合理购房需求”，农业银行、邮储银行对支持居民“改善购房需求”给出了积极回应。

信贷集中度的刚考核标准与支持居民改善住房需求之间存在内在矛盾。在当前集中度要求下，以2024年末各分档商业银行信贷总额进行静态计算，样本银行可释放的个人住房信贷余额空间仅为2.4万亿，商业银行在防范风险与支持引导个人住房需求之间的政策平衡点还需进一步探索。

新房、土地市场成交跌幅扩大，二手房市场逐渐回暖

本周新房市场成交422万平方米，月度同比下跌52.80%，较上月下降1.50个百分点；累计库存16731万平方米，二线城市去化速度加快，一线城市及以下城市去化速度放缓。二手房市场本周成交156万平方米，月度同比下跌24.82%，较上月改善13.36个百分点。土地市场本周成交建面1470万平方米，滚动12周同比下跌30.15%；成交总额500亿元，滚动12周同比下跌44.39%；全国平均溢价率上升0.98%，滚动12周同比下跌16.90个百分点。

本周申万房地产指数上涨3.91%，较上周提升9.35个百分点，涨幅排名10/31，领先于沪深300指数1.87个百分点。H股方面，本周Wind香港房地产指数下跌1.06%，较上周提升2.18个百分点，涨幅排名8/11，跑输恒生指数0.54个百分点；克而瑞内房股领先指数为-3.03%，较上周提升2.53个百分点。

把握政策结构宽松带来的机遇与收并购的市场机会

投资建议：未来行业的市场表现将取决于结构调整、产能出清的节奏以及政策支持的力度；市场机会在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的改善、逆周期加杠杆的精准操作，以及围绕住房场景价值的长期挖掘。持续：1）行业龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）成长潜力股：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管股：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示：行业信用风险扩散；行业销售下滑超过预期；因城施策执行力度未达预期。

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内容目录

1.本周观点：企业地产信贷紧缩，个人房贷稳定增长

2.政策与市场成交概览