卖房子时，以下是一些有效的销售话术和建议：

强调房屋的独特卖点

卖房子怎么说

根据首因效应，将最重要的卖点放在最前面说。例如，如果房子有独特的地理位置、优越的户型设计或精美的装修，一定要首先提及。

展示房屋的实际价值

自然大方地介绍房屋的各项优点，如阳光充足、隔音效果好、交通便利、四周环境优美等，并强调这些优点会给生活带来的便利。

制造紧迫感

如果房东急卖，可以透露这一信息，并建议客户抓紧时间看房，因为好房子不等人。

配合现场看房

带客户看房时，不要让他们看太久，可以假装不太满意，挑几个小毛病，然后迅速离开。这样可以给房东留下深刻印象，争取到更多谈判时间。

价格谈判

在客户看房后，可以表示会帮忙谈价格。如果客户对价格有异议，可以解释当前市场行情和房屋的实际价值，并提供一些议价的技巧。

提供额外服务

除了房屋本身，还可以提供一些额外的服务，如协助办理过户手续、提供市场行情分析等，以增加房屋的吸引力。

强调购买决策的重要性

提醒客户，买房是一项重大投资，需要慎重选择。强调所购房屋的价值和潜力，让客户感受到购买的必要性。

灵活应对客户问题

如果客户提出其他问题，如付款方式、房屋维护等，要耐心解答，并提供详细的说明和解决方案。

通过以上话术和建议，可以更有效地推销房子，提高成交率。